Что такое dscr

информационный портал об инвестициях и инвестиционных инструментах


Бесплатная юридическая консультация:

Что такое Коэффициент покрытия долга | Debt Service Coverage Ratio, DSCR

Коэффициент покрытия долга — англ. Debt Service Coverage Ratio (DSCR), является финансовым показателем, который используется для оценки способности бизнеса выполнять свои долговые обязательства.

Оглавление:

Коэффициент покрытия долга рассчитывается как отношение суммы чистого дохода за определенный период к сумме долговых обязательств за этот же самый период. Вычисление этого коэффициента является одним из способов определить, может ли компания покрыть свои долговые обязательства, если все ее кредиторы немедленно потребуют свои средства. Если значение коэффициента покрытия долга меньше единицы, это может указывать на финансовые проблемы.

В современной экономики практически невозможно вести бизнес, не принимая на себя некоторые долговые обязательства. Компании занимают деньги, чтобы финансировать новые проекты, маркетинговые кампании, ежедневные операции и т.п. Финансово здоровые компании обычно обеспечивают достаточный поток доходов, который позволяет не только погасить долговые обязательства, но и получить некоторую прибыль. Одним из способов оценить соотношение между доходами и долговыми обязательствами является коэффициент покрытия долга.

Предположим компанию, которая получила чистый доход за отчетный квартал в размереу.е. Допустим, что за тот же самый период задолженность долговые обязательства компании (как основная сумма долга, так и проценты), составилау.е. Чтобы вычислить коэффициент покрытия долга необходимо чистый доход в размереу.е. разделить на долговые обязательства в размереу.е., что составит 1,24.

В большинстве случаев значение коэффициента покрытия долга меньше 1 свидетельствует о финансовых проблемах компании, поскольку это означает, что она не имеет достаточного количества денег, чтобы выплатить свои текущие долговые обязательства. Также опасной является тенденция, когда значение коэффициента покрытия долга продолжает последовательно снижаться в течение нескольких отчетных периодов. Это может быть индикатором, что уровень чистого дохода перестает соответствовать уровню долговых обязательств, другими словами компания начинает занимать больше денег, чем она может вернуть.


Бесплатная юридическая консультация:

Коэффициент покрытия долга, стабильно превышающий единицу, говорит не только о способности компании выплатить все свои долговые обязательства, но и наличии определенного резерва денежных средств. Эта дополнительная сумма может быть реинвестирована в развитие бизнеса, либо из нее может быть сформирован резервный фонд на случай чрезвычайных ситуаций. Важно отметить, что высокое значение коэффициента покрытия долга не обязательно является положительным моментом. Когда возникает такая ситуация, потенциальные инвесторы могут предполагать, что компания не использует свой избыточный доход в полном объеме, что может, в конечном счете, повредить ее росту.

Спецификация фьючерсов

Финансовый рынки / Фьючерсы

Спецификация фьючерсных контрактов является официальным документом, в котором организатор торгов (биржа) раскрывает все параметры фьючерсного контракта и правила торговли . читать дальше

Обмениваемые облигации

Финансовый менеджмент / Гибридные ценные бумаги

Обмениваемые облигации дают инвестору право их обмена на обыкновенные акции другой компании, в которой, как правило, у компании-эмитента есть доля в уставном капитале . читать дальше

Ценообразование на основе затрат

Управленческий учет / Модели ценообразования

Ценообразование на основе затрат (Cost-based Pricing) является подходом к определению цены реализации продукции на основе затрат с добавлением фиксированной наценки, которая позволяет выйти на целевую сумму прибыли . читать дальше


Бесплатная юридическая консультация:

Факторинг дебиторской задолженности

Финансовый менеджмент / Управление рабочим капиталом

Факторинг дебиторской задолженности является одним из инструментов, позволяющим привлечь краткосрочное финансирование, путем передачи права требования долга фактору . читать дальше

Варранты

Финансовый менеджмент / Гибридные ценные бумаги

Варранты – это ценные бумаги, дающие право инвестору приобрести определенное количество обыкновенных акций по фиксированной цене (цене исполнения) в течение установленного срока . читать дальше

Теория арбитражного ценообразования

Финансовый менеджмент / Риск и доходность


Бесплатная юридическая консультация:

Теория арбитражного ценообразования (англ. Arbitrage Pricing Theory, APT) утверждает, что цена актива зависит от множества факторов, однако превалирующим является эффективность арбитража . читать дальше

Индексный анализ финансовой отчетности

Финансовый менеджмент / Анализ финансовой отчетности

Индексный анализ предполагает трансформацию данных финансовой отчетности в форме индекса, которое позволяет отследить их изменение по отношению к базовому учетному периоду и определить тенденции . читать дальше

Мультипликатор собственного капитала

Финансовый менеджмент / Анализ финансовой отчетности

Мультипликатор собственного капитала или финансовый рычаг является коэффициентов, оценивающим в какой степени формирование активов профинансировано собственниками . читать дальше


Бесплатная юридическая консультация:

Модель Дюпона (DuPont)

Финансовый менеджмент / Анализ финансовой отчетности

Факторный анализ на основе модели Дюпона (DuPont) предполагает декомпозицию коэффициента рентабельности собственного капитала (ROE) с целью определения факторов, оказывающих . читать дальше

Источник: http://allfi.biz/glossary/eng/D/debt-service-coverage-ratio.php

Бизнес-планы и финансовые модели

При построении финансовых моделей проекта помимо показателей коммерческой эффективности, таких как чистая приведенная стоимость (NPV), внутренняя ставка доходности (IRR), срок окупаемости, необходимо рассчитать и показатели финансовой устойчивости проекта, о которых я и хочу рассказать в этой короткой заметке.

Коэффициенты финансовой устойчивости предназначены для анализа степени финансовых рисков проекта и, в отличие от показателей коммерческой эффективности, больше всего интересны банкам и прочим кредиторам.


Бесплатная юридическая консультация:

Итак, что же это за показатели.

Самые распространённые следующие:

  • коэффициент покрытия выплат по обслуживанию долга операционными денежными потоками (DSCR, debt service coverage ratio);
  • коэффициент покрытия процентных выплат (ICR, interests coverage ratio);
  • коэффициент покрытия долга денежными потоками, доступными для погашения долга, в период до погашения долга (LLCR, The Loan Life Coverage Ratio);
  • долг/собственный капитал (D/E);
  • долг/ EBITDA (D/EBITDA).

Данные показатели, в частности, необходимо рассчитывать при подаче заявки и финансовой модели в Фонд развития промышленности. Также показатели DSCR и LLCR упоминаются как необходимые при расчетах в «Методических указаниях по подготовке стратегического и комплексного обоснований инвестиционного проекта, а также по оценке инвестиционных проектов, претендующих на финансирование за счет средств Фонда национального благосостояния и (или) пенсионных накоплений, находящихся в доверительном управлении государственной управляющей компании, на возвратной основе№ (утверждены Приказом Минэкономразвития России от 14.12.2013 N 741).

Коэффициент покрытия выплат по обслуживанию долга операционными денежными потоками (DSCR)

Коэффициент покрытия выплат по обслуживанию долга операционными денежными потоками (DSCR) или сокращенно коэффициент покрытия кредитных выплат – один из наиболее часто используемых в проектном анализе коэффициентов финансовой устойчивости.

CFADS (cash flow available for debt service) – денежные потоки проекта, доступные для обслуживания долга в данном расчетном периоде. Это достаточно важный показатель, который используется при расчете многих других коэффициентов финансовой устойчивости. CFADS рассчитывается как сумма потоков денежных средств по операционной и инвестиционной деятельности плюс привлеченные кредиты и займы, плюс взносы акционеров, минус дивиденды и прочие выплаты акционерам.

P (principal) – выплаты основной суммы (тела) долга;


Бесплатная юридическая консультация:

DSCR рассчитывается в течение срока задолженности и показывает, во сколько раз CFADS превышает обязательные выплаты по кредиту. DSCR рассчитывается в каждом периоде.

Значение коэффициента DSCR должно находиться в интервале 1,2-1,5. Значение коэффициента покрытия долга меньше единицы означает, что компания не имеет достаточного количества денег, чтобы оплатить текущие долговые обязательства. И чем больше риск проекта, тем кредиторы требуют большего значения коэффициента.

Ниже приведен пример расчета DSCR.

Коэффициент покрытия процентов (interest coverage ratio, ICR)

Еще один коэффициент, характеризующий способность компании обслуживать выплаты по займам.

EBIT – прибыль до выплаты процентов и налогов,

Бесплатная юридическая консультация:

Значение коэффициента ICR демонстрирует во сколько раз значение EBIT превышает сумму выплат по процентам. Рассчитывается в каждом периоде и значение должно быть более единицы, а лучше более 1,5.

Недостаток коэффициента заключается в ограниченности применения показателя EBIT, который не учитывает налоговые платежи, а также движения оборотного капитала, которые могут быть весьма значительны.

Коэффициент покрытия долга в период до погашения долга (LLCR)

В отличие от предыдущих двух коэффициентов, которые являются интервальными, то есть рассчитываются на основе данных определенного периода, коэффициент LLCR является кумулятивным, то есть рассчитываемые на основе всех будущих потоков денежных средств и остатка задолженности по кредиту.

PV(CFADS) – чистая приведенная стоимость будущих денежных потоков проекта, доступных для обслуживания долга (начиная от расчетного периода до конца действия кредитного договора). Ставка дисконтирования – стоимость заемного капитала;

DSRA – остаток денежных средств на расчетном счете на конец расчетного периода;


Бесплатная юридическая консультация:

D – остаток долга на конец расчетного периода.

Коэффициент демонстрирует во сколько раз будущий дисконтированный денежный поток, доступный для обслуживания долга (CFADS) превышает размер непогашенного остатка долга. Чем значение коэффициента больше единицы, тем устойчивее проект.

Коэффициент Долг/Собственный капитал (D/E)

Коэффициент D/E (ebt to equity ratio) отражает соотношения заемного и собственного капитала проекта.

D/E = (Долгосрочная и краткосрочная задолженность) / Собственный капитал

Среднестатистическое соотношение для инвестиционных проектов составляет от 70/30 до 80/20. Чем выше риск проекта, тем более требуется собственных средств.


Бесплатная юридическая консультация:

Коэффициент Долг/ EBITDA (D/EBITDA)

Коэффициент отношения долга к EBITDA (Debt/EBITDA ratio) – это показатель долговой нагрузки компании, отражающий ее способность платить по имеющимся обязательствам. Используется для оценки финансовой устойчивости и платежеспособности организации.

D/EBITDA = Совокупные обязательства / EBITDA

Показатель по смыслу близок к DSCR и ICR, с поправкой на недостатки использования значения EBITDA.

Источник: http://businessplanconsult.ru/stati/%D1%84%D0%B8%D0%BD%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BE%D0%B2%D1%8B%D0%B5-%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D0%B0%D0%B7%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%B0/

Debt Ratios (Коэффициенты задолженности)

Существует группа показателей, которые показывают, какая часть прибыли или денежного потока поглощается процентными и (или) иными фиксированными расходами (платежами). На основании этих коэффициентов также можно провести оценку кредитоспособности компании.


Бесплатная юридическая консультация:

К коэффициентам, характеризующим долговую нагрузку на компанию относятся:

Debt Ratio (Коэффициент финансовой зависимости)

Debt-to-equity Ratio (Коэффициент финансового левериджа)

Debt Service Coverage Ratio (Коэффициент обслуживания (покрытия) долга)

Cash Flow to Debt Ratio (Отношение притока денежных средств к сумме обязательств)

Debt Ratio

Debt ratio (Коэффициент финансовой зависимости) – это коэффициент характеризующий отношение заемного капитала организации ко всему капиталу (активам) компании.


Бесплатная юридическая консультация:

Debt Ratio = Total Equity / Total Assets

Debt Ratio = Обязательства / Активы

Нормальным считается значение показателя не более 0,6-0,7. Оптимальным значением коэффициента финансовой зависимости считается 0,5 (то есть равное соотношение собственного и заемного капитала). Значение показателя ниже нормы говорит о слишком осторожном подходе компании к привлечению заемного капитала и об упущенных возможностях повышения рентабельности собственного капитала за счет использования эффекта финансового рычага. В обратном случае, т.е. при значении коэффициента финансовой зависимости более 0,7 свидетельствует о сильной зависимости компании от привлеченных средств (кредитов).

Debt-to-equity Ratio

Debt-to-equity ratio (Коэффициент финансового левериджа) – это показатель соотношения заемного и собственного капитала компании. Он принадлежит к группе основных показателей, характеризующих финансовое положение компании и часто используют в более общем смысле, говоря о принципиальном подходе к финансированию бизнеса, когда с помощью заемных средств у предприятия формируется финансовый рычаг для повышения отдачи от собственных средств, вложенных в бизнес.

Debt to equity ratio = (Long-term debt — Value of leases) / Average shareholders’ equity


Бесплатная юридическая консультация:

Debt to equity ratio = Обязательства / Собственный капитал

Оптимальным считается соотношение обязательств и собственного капитала (чистых активов) равное 1,0 (коэффициент финансового левериджа равен 1). Наиболее распространенным значением коэффициента в развитых экономиках является 1,5 (т.е. 60% заемного капитала и 40% собственного).

Как и другие коэффициенты, характеризующие структуру капитала (коэффициент автономии, коэффициент финансовой зависимости), нормальное значение коэффициента финансового левериджа зависит от отрасли, масштабов предприятия и даже способа организации производства (фондоемкое или трудоемкое производство). Поэтому его следует оценивать в динамике и сравнивать с показателем аналогичных предприятий.

Capitalization Ratio

Capitalization ratio (Коэффициент капитализации) – это показатель, сравнивающий размер долгосрочной кредиторской задолженности с совокупными источниками долгосрочного финансирования, включающими кроме долгосрочной кредиторской задолженности собственный капитал компании.

Capitalization ratio = Long-term debt / (Long-term debt + shareholder’s equity)


Бесплатная юридическая консультация:

Capitalization ratio = Долгосрочные обязательства / (Долгосрочные обязательства + Собственный капитал)

Коэффициент позволяет оценить достаточность у компании источников финансирования своей деятельности в форме собственного капитала. Показатель не имеет устоявшегося нормативного значения, поскольку сильно зависит от отрасли или технологии используемой компанией.

Interest Coverage Ratio, Times Interest Earned Ratio (TIE)

Interest coverage ratio, Times interest earned (Коэффициент покрытия процентов). Характеризует степень защищенности кредиторов от невыплаты процентов за предоставленный кредит и демонстрирует: сколько раз в течение отчетного периода компания заработала средства для выплаты процентов по кредитам и займам.

Показатель TIE представляет собой соотношение прибыли до уплаты процентов и корпоративных налогов (EBIT) и величины расходов по выплате процентов (annual interest expense), рассчитывается по формуле:

Interest coverage ratio = EBIT / annual interest expense


Бесплатная юридическая консультация:

TIE = EBIT / Проценты к уплате

Этот показатель также позволяет определить допустимый уровень снижения прибыли, используемой для выплаты процентов.

Значение коэффициента ниже 1,5 ставит под вопрос возможность компании обслуживать свою кредиторскую задолженность. Критическим считается значение коэффициента менее 1,0 (сумма EBIT меньше суммы процентов к уплате), которой означает, что приток денежных средств компании недостаточен для выплаты процентов по кредитам и займам.

Показатель представляет собой коэффициент, дающий представление, во сколько раз прибыль предприятия без учета начисленной амортизации превышает процент, причитающийся к уплате. Этот коэффициент также не учитывает выплат основных сумм долга, связанных с погашением займов, и которые будут намного больше, чем проценты.

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

Debt service coverage ratio (Коэффициент покрытия фиксированных платежей или коэффициент обслуживания (покрытия) долга) представляет собой отношение чистой операционной прибыли (дохода) к суммарным выплатам по кредиту за период (основной долг + проценты). Данный показатель используется для определения способности компании генерировать свободный денежный поток, необходимый и достаточный для обслуживания имеющихся кредитов и займов.


Бесплатная юридическая консультация:

Данный показатель, включающий все необходимые выплаты по обслуживанию долга, срок которых наступает в отчетном периоде, и рассчитывается по следующей формуле:

Debt service coverage ratio = Net operating income / Total debt service

DSCR = Annual net operating income / (Principal repayment + interest payments + lease payments)

Debt service coverage ratio = EBIT / Суммарные выплаты по кредитам за период (основной долг + проценты)

Cash Flow to Debt Ratio

Cash flow to debt ratio (Отношение притока денежных средств к сумме обязательств). Данный показатель используется при оценке кредитного положения компании.


Бесплатная юридическая консультация:

Cash flow to debt ratio = Operating cash flow / Total debt

Cash flow to debt ratio = Операционный денежный поток / Совокупная задолженность

Коэффициент показывает запас времени, которое потребуется для выплаты долга при условии, что на его погашение будет направлен весь операционный денежный поток компании.

Чем выше соотношение, тем выше способность компании обслуживать собственные долги.

Источник: http://afdanalyse.ru/publ/finansovyj_analiz/1/koehfficienty_obsluzhivanija_dolga/

Что такое коэффициент покрытия долга и как его рассчитать

Добавлено в закладки: 0


Бесплатная юридическая консультация:

Термин DSCR является показателем, позволяющим оценить, может ли конкретный бизнесмен выполнить свои долговые обязательства, или нет.

Специфика современных деловых отношений такова, что организации вынуждены брать кредиты для развития бизнеса, чтобы финансировать новые проекты, расширяться, участвовать в выставках, оплачивать рекламу и так далее и тому подобное. Чем лучше обстоят дела у компании, тем охотнее кредиторы предоставят ей средства, и тем лучшими будут условия кредитования.

Нюансы расчета

Кредиторы обязательно будут высчитывать коэффициент покрытия долга. Формула его выглядит так: сумма чистого дохода, полученного в определенном временном интервале, делится на величину всех долговых обязательств за то же самое время.

Результат позволяет с большой долей вероятности дать ответ на вопрос: может фирма платить по счетам, если каждый ее кредитор внезапно решит потребовать назад свои деньги, или же нет. В случае если значение DSCR меньше 1, то осуществить расчет не удастся, если больше – погасить обязательства получится. Подобные расчеты полезны и для руководства фирмы, ведь глядя на них, можно понять, будет ли коммерческая деятельность приносить деньги, или придется работать, что называется, за зарплату.

Пример

Есть фирма с чистым доходом, равным0 рублей в квартал. В этот же самый квартал на ней висит задолженность, равная рублей. При несложных арифметических расчетов:0/= 1.33. Величина коэффициента больше единицы – фирма может заплатить по своим счетам в случае предъявления соответствующих требований.


Бесплатная юридическая консультация:

Если коэффициент покрытия долгов собственным капиталом фирмы становится меньше единицы, имеет смысл начать разбираться в финансовых проблемах организации, после чего обязательно – принимать соответствующие меры. В случае возникновения форс-мажора, у организации просто не останется денег на выплату долгов. Нужно обращать внимание на постепенное падение величины коэффициента в течение нескольких периодов времени.

Если у фирмы из предыдущего примера в следующем квартале DSCR сократится до 1.2, а потом до 1.1, финансовому отделу нужно срочно начать разбираться в проблемах и пытаться искать выход из сложившегося положения. Постепенное снижение коэффициента говорит о том, что уровень чистого дохода падает и перестает соответствовать долговым обязательствам. Фирма начинает жить не по средствам.

DSCR, стабильно превышающий единицу, означает наличие финансовых резервов. Их можно будет инвестировать в развитие, либо сформировать своеобразную «подушку безопасности» на «черный день». Высокое значение коэффициента не всегда говорит о том, что в фирме все хорошо. Величина показателя может свидетельствовать о том, что организация не использует свободные средства эффективно. Следует внимательно следить за DSCR и корректировать свои действия в зависимости от его реакции на текущие события.

Копировать ссылку на эту статью

Ещё 24+ из 140 похожих документа, справочника по банкротству юр. и физ. лиц:

К сожалению, еще никто не комментировал данную статью, Ваш отзыв будет первым!


Бесплатная юридическая консультация:

  • Банкротство физического лица 5
  • Банкротство юридического лица 19
  • Бухгалтерия при банкротстве 12
  • Дебиторская и кредиторская задолженности 20
  • Долги при банкротстве 30
  • Другие актуальные вопросы 17
  • Законодательство 10
  • Конкурсное производство 4
  • Кредитование должников 3
  • Ликвидация при банкротстве 14
  • О мировом соглашении 7
  • Цессия 2

☀ Бизнес-Прост.ру создан в помощь малому и среднему бизнесу России и стран СНГ. На сайте собраны лучшие и новые бизнес идеи, примеры бизнес планов с видео, полные пошаговые руководства по открытию бизнеса с нуля, выбор старого и нового оборудования, ведение ИП, каталог франшиз от представителей, образцы шаблонов документов, бланков и форм за год.

Если вы нашли ошибку, выделите ее и нажмите Shift + Enter или нажмите нажмите здесь чтобы оповестить нас.

Спасибо за ваше сообщение. В ближайшее время мы исправим ошибку.

Копирование страницы “Что такое коэффициент покрытия долга и как его рассчитать”, переписывание полностью или частично — приветствуется, только с активной ссылкой на источник. Карта сайта

Подпишитесь на наши новости

Спасибо за ваше сообщение. В ближайшее время мы исправим ошибку.

Источник: http://biznes-prost.ru/chto-takoe-koefficient-pokrytiya-dolga-i-kak-ego-rasschitat.html

Коэффициент обслуживания долга

Коэффициент обслуживания долга (debt service ratio) – это статистический показатель, характеризующий способность бизнеса погашать свою задолженность. Расчет показателя DSCR – один из способов доказать инвесторам, что предприятие сможет расплатиться с кредиторами, если все они единовременно изъявят желание получить компенсацию. Также DSCR способен показать, какие финансовые проблемы есть у бизнеса.

Как рассчитывается коэффициент обслуживания долга?

Для расчета DSCR может быть применена одна из нескольких формул. Основной является следующая:

DSCR = Чистый операционный доход / Суммарные выплаты по ссудам за период

С помощью формулы можно сделать вывод о достаточности свободного денежного потока организации для удовлетворения требований займодавцев.

Используются и другие способы расчета:

DSCR = Чистый доход за период / (Основная сумма долга + Начисленные проценты + Выплаты по лизингу)

По последней формуле следует уточнить, что EBIT – это прибыль организации до налогообложения, а общие выплаты по кредитам – это сумма основного долга и начисленных процентов.

Интерпретация коэффициента обслуживания долга

Пограничным значением является единица – если DSCR ниже, компания окажется непривлекательной для инвесторов, потому как вероятность ее банкротства будет довольно высока. Показатель обслуживания долга следует рассматривать в динамике – отрицательная динамика (постепенное падение показателя) должна стать тревожным сигналом для руководства. Это свидетельствует, что долг растет быстрее, чем доход фирмы.

Если коэффициент обслуживания долга превышает единицу, значит у компании после оплаты задолженности остаются свободные средства, которые она может направить на расширение бизнеса, модернизацию оборудования, выплату дивидендов акционерам или просто сохранить для чрезвычайных ситуаций. Нужно сказать, что и слишком высокий DSCR не является положительным знаком для инвесторов, так как сигнализирует: компания не использует избыточную прибыль в полном объеме, что может отрицательно сказаться на темпах ее роста.

Частные случаи DSCR

Встречаются и такие показатели обслуживания долга, как:

Покрытие процентов (Interest Coverage). Считается как отношение прибыли до выплаты процентов к величине процентов.

Покрытие долгосрочных задолженностей. Показывает, способна ли фирма покрывать долг за счет средств, полученных от хозяйственной деятельности. Для расчета применяется формула:

ПДЗ = (Чистый доход + Выплаты по дивидендам) / Текущая задолженность

Покрытие фиксированных платежей. Применяется формула:

ПФП = Прибыль / (Проценты + Платежи по лизингу + Дивиденды держателям привилегированных акций + Остальные фиксированные платежи)

Источник: http://utmagazine.ru/posts/15162-koefficient-obsluzhivaniya-dolga

Коэффициент обслуживания долга

Коэффициент обслуживания долга (debt service ratio) – это статистический показатель, характеризующий способность бизнеса погашать свою задолженность. Расчет показателя DSCR – один из способов доказать инвесторам, что предприятие сможет расплатиться с кредиторами, если все они единовременно изъявят желание получить компенсацию. Также DSCR способен показать, какие финансовые проблемы есть у бизнеса.

Как рассчитывается коэффициент обслуживания долга?

Для расчета DSCR может быть применена одна из нескольких формул. Основной является следующая:

DSCR = Чистый операционный доход / Суммарные выплаты по ссудам за период

С помощью формулы можно сделать вывод о достаточности свободного денежного потока организации для удовлетворения требований займодавцев.

Используются и другие способы расчета:

DSCR = Чистый доход за период / (Основная сумма долга + Начисленные проценты + Выплаты по лизингу)

По последней формуле следует уточнить, что EBIT – это прибыль организации до налогообложения, а общие выплаты по кредитам – это сумма основного долга и начисленных процентов.

Интерпретация коэффициента обслуживания долга

Пограничным значением является единица – если DSCR ниже, компания окажется непривлекательной для инвесторов, потому как вероятность ее банкротства будет довольно высока. Показатель обслуживания долга следует рассматривать в динамике – отрицательная динамика (постепенное падение показателя) должна стать тревожным сигналом для руководства. Это свидетельствует, что долг растет быстрее, чем доход фирмы.

Если коэффициент обслуживания долга превышает единицу, значит у компании после оплаты задолженности остаются свободные средства, которые она может направить на расширение бизнеса, модернизацию оборудования, выплату дивидендов акционерам или просто сохранить для чрезвычайных ситуаций. Нужно сказать, что и слишком высокий DSCR не является положительным знаком для инвесторов, так как сигнализирует: компания не использует избыточную прибыль в полном объеме, что может отрицательно сказаться на темпах ее роста.

Частные случаи DSCR

Встречаются и такие показатели обслуживания долга, как:

Покрытие процентов (Interest Coverage). Считается как отношение прибыли до выплаты процентов к величине процентов.

Покрытие долгосрочных задолженностей. Показывает, способна ли фирма покрывать долг за счет средств, полученных от хозяйственной деятельности. Для расчета применяется формула:

ПДЗ = (Чистый доход + Выплаты по дивидендам) / Текущая задолженность

Покрытие фиксированных платежей. Применяется формула:

ПФП = Прибыль / (Проценты + Платежи по лизингу + Дивиденды держателям привилегированных акций + Остальные фиксированные платежи)

Источник: http://infoption.ru/31106

Что такое dscr

Англо-русский словарь по компьютерной безопасности . Академик.ру . 2011 .

Смотреть что такое «DSCR» в других словарях:

DSCR — See: debt service coverage ratio * * * DSCR UK US noun [C] FINANCE ► ABBREVIATION for DEBT SERVICE COVERAGE RATIO(Cf. ↑debt service coverage ratio) … Financial and business terms

DSCR — Defense Supply Center Richmond … Military dictionary

DSCR — Defense Supply Center, Richmond (Governmental » Military) … Abbreviations dictionary

DSCR — developmental self care requisites … Medical dictionary

DSCR — Direction de la Sécurité et de la Circulation Routière. Au ministère de l Équipement, des Transports et du Logement … Sigles et Acronymes francais

DSCR — • developmental self care requisites … Dictionary of medical acronyms & abbreviations

Debt-Service Coverage Ratio — DSCR — In corporate finance, it is the amount of cash flow available to meet annual interest and principal payments on debt, including sinking fund payments. In government finance, it is the amount of export earnings needed to meet annual interest and… … Investment dictionary

Debt Service Coverage Ratio — DSCR (Коэффициент обслуживания (покрытия) долга) отношение чистого дохода от объектов коммерческой недвижимости за определенный период к сумме стоимости обслуживания кредита за тот же период. Большой DSCR характеризует более высокое качество… … Ипотека. Словарь терминов

Taux de couverture de la dette — Le Debt Service Coverage Ratio (DSCR), ou taux de couverture de la dette (TCD), exprime le rapport entre l Excédent brut d exploitation et le service de la dette (intérêt, principal et, le cas échéant, annuités de crédit bail). C est un outil… … Wikipédia en Français

Debt service coverage ratio — The debt service coverage ratio (DSCR), also known as debt coverage ratio, is the ratio of cash available for debt servicing to interest, principal and lease payments. It is a popular benchmark used in the measurement of an entity s (person or… … Wikipedia

Defense Supply Center, Richmond — The Defense Supply Center Richmond headquarters building in Richmond, Va. Defense Supply Center, Richmond, or DSCR, serves as the Aviation Demand and Supply Chain manager for Defense Logistics Agency. It is located on the I 95 corridor in… … Wikipedia

Поделиться ссылкой на выделенное

Прямая ссылка:

Мы используем куки для наилучшего представления нашего сайта. Продолжая использовать данный сайт, вы соглашаетесь с этим. Хорошо

Источник: http://computer_security_en_ru.academic.ru/4045/DSCR

How to Calculate The Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

The Debt Service Coverage Ratio, usually abbreviated as DSCR or just DCR, is an important concept in real estate finance and commercial lending. It’s critical when underwriting commercial real estate and business loans, as well as tenant financials, and is a key part of determining the maximum loan amount. In this article we’ll take a deep dive into the debt service coverage ratio and walk through several examples along the way.

Debt Service Coverage Ratio Definition

First of all, what exactly is the debt service coverage ratio? The debt service coverage ratio (DSCR) is defined as net operating income divided by total debt service.

For example, suppose Net Operating Income (NOI) is $120,000 per year and total debt service is $100,000 per year. In this case the debt service coverage ratio (DSCR) would simply be $120,000 / $100,000, which equals 1.20. It’s also common to see an “x” after the ratio. In this example it could be shown as “1.20x”, which indicates that NOI covers debt service 1.2 times.

What The DSCR Means

What does the debt service coverage ratio mean? A DSCR greater than 1.0 means there is sufficient cash flow to cover debt service. A DSCR below 1.0 indicates there is not enough cash flow to cover debt service. However, just because a DSCR of 1.0 is sufficient to cover debt service does not mean it’s all that’s required.

Typically a lender will require a debt service coverage ratio higher than 1.0x in order to provide a cushion in case something goes wrong. For example, if a 1.20x debt service coverage ratio was required, then this would create enough of a cushion so that NOI could decline by 16.7% and it would still be able to fully cover all debt service obligations.

What is the minimum or appropriate debt service coverage ratio? Unfortunately there is no one size fits all answer and the required DSCR will vary by bank, loan type, and by property type. However, typical DSCR requirements usually range from 1.20x-1.40x. In general, stronger, stabilized properties will fall on the lower end of this range, while riskier properties with shorter term leases or less credit worthy tenants will fall on the higher end of this range.

DSCR Commercial Real Estate Example

The DSCR is critical when sizing a commercial real estate loan. Let’s take a look at how the debt service coverage ratio is calculated for a commercial property. Suppose we have the following Proforma:

As you can see, our first year’s NOI is $778,200 and total debt service is $633,558. This results in a year 1 debt service coverage ratio of 1.23x ($778,200/$633,558). And this is what the debt service coverage ratio calculation looks like for all years in the holding period:

As shown above the DSCR is 1.23x in year 1 and then steadily improves over the holding period to 1.28x in year 5. This is a simple calculation, and it quickly provides insight into how loan payments compare to cash flow for a property. However, sometimes this calculation can get more complex, especially when a lender makes adjustments to NOI, which is a common practice.

Adjustments to NOI When Calculating DSCR

The above example was fairly straightforward. But what happens with there are significant lender adjustments to Net Operating Income? For example, what if the lender decides to include reserves for replacement in the NOI calculation as well as a provision for a management fee? Since the lender is concerned with the ability of cash flow to cover debt service, these are two common adjustments banks will make to NOI.

Reserves are essentially savings for future capital expenditures. These capital expenditures are major repairs or replacements required to maintain the property over the long-term and will impact the ability of a borrower to service debt. Similarly, in the event of foreclosure, a professional management team will need to be paid out of the project’s NOI in order to continue operating the property. While an owner managed property might provide some savings to the owner, the lender will likely not consider these savings in the DSCR calculation.

Other expenses a lender will typically deduct from the NOI calculation include tenant improvement and leasing commissions, which are required to attract tenants and achieve full or market based occupancy.

Consider the following proforma, which is the original proforma we started with above, except with an adjusted NOI to account for all relevant expenses that could impact the property’s ability to service debt:

As you can see in the proforma above, we included reserves for replacement in the NOI calculation as well as a management fee. This reduced our year 1 NOI from $778,200 down to $728,660. What did this do to our year 1 DSCR? Now the debt service coverage ratio is $728,660 / $633,558, or 1.15x. This is much lower than what we calculated above and could reduce the maximum supportable loan amount or potentially kill the loan altogether. Here’s what the new DSCR looks like for all years in the holding period:

Now when the debt service coverage ratio is calculated it shows a much different picture. As you can see, it’s important to take all of the property’s required expenses into account when calculating the DSCR, and this is also how banks will likely underwrite a commercial real estate loan.

How to Calculate The DSCR for a Business

The debt service coverage ratio is also helpful when analyzing business financial statements. This could come in handy when analyzing tenant financials, when securing a business loan, or when seeking financing for owner occupied commercial real estate.

How does the DSCR work for a business? The general concept of taking cash flow and dividing by debt service is the same. However, instead of looking at NOI for a commercial property, we need to substitute in some other measure of cash flow from the business available to pay debt obligations. But which definition of cash flow should be used? Given the importance of debt service coverage, there is surprisingly no universal definition used among banks and sometimes there is even disagreement within the same bank. This is why it’s important to clarify how cash flow will be calculated.

With that said, typically Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization (EBITDA) or some form of adjusted EBITDA will be used. Common adjustments include adding back an appropriate capital expenditure amount required to replace fixed assets (which would offset the depreciation add back), and also taking into account working capital changes (to cover investments in receivables and inventory).

Let’s take an example of how to calculate the debt service coverage ratio for a business.

As shown above, EBITDA (cash flow) is $825,000 and total debt service is $800,000, which results in a debt service coverage ratio of 1.03x. This is found by dividing EBITDA of $825,000 by total debt service of $800,000. This gives us an indication of the company’s ability to pay its debt obligations.

If this analysis were for a tenant, we might want to subtract out existing lease payments and add in the new proposed lease payments. Or, if this were for an owner occupied commercial real estate loan, we would probably subtract out the existing lease payments and add in the proposed debt service on the new owner occupied real estate loan.

Based on the above 1.03x DSCR, it appears that this company can barely cover its debt service obligations with current cash flow. There could be other ways of calculating cash flow or other items to take into account, but strictly based on the above analysis it’s not likely this loan would be approved. However, sometimes looking at just the business alone doesn’t tell the whole story about cash flow and debt service coverage.

Global Debt Service Coverage (The Global DSCR)

Calculating the debt service coverage ratio like we did above doesn’t always tell the whole story. For example, this could be the case when the owner of a small business takes most of the profit out with an above market salary. In this case looking at both the business and the owner together will paint a more accurate picture of cash flow and also the debt service coverage ratio. Suppose this was the case with the company above. This is what a global cash flow analysis might look like if the owner was taking most of the business income as salary:

In the above analysis we included the business owner’s personal income and personal debt service. Assuming the owner was taking an abnormally high salary from the business, this would explain the low debt service coverage ratio when looking at the business alone as in the previous example. In this new global debt service coverage calculation we take this salary into account as cash flow, as well as all personal debt service and living expenses. Digging into how personal cash flow is calculated is beyond the scope of this article, but most of this information can be found just from personal tax returns, the personal financial statement, and the credit report, all of which will be required by a lender when underwriting a loan.

As you can see, this new global DSCR paints a much different picture. Now global income is $1,575,000 and global debt service is $1,100,000, which results in a global DSCR of 1.43x. This is found by simply dividing global income by global debt service ($1,575,000/$1,100,000). More often than not, a global cash flow analysis like this tells the full story for many small businesses.

Conclusion

In this article we discussed the debt service coverage ratio, often abbreviated as just DSCR. The debt service coverage ratio is a critical concept to understand when it comes to underwriting commercial real estate and business loans, analyzing tenant financials, and when seeking financing for owner occupied commercial real estate. We covered the definition of the debt service coverage ratio, what it means, and we also covered several commercial real estate and business examples for calculating the debt service coverage ratio. While the DSCR is a simple calculation it’s often misunderstood and it can be adjusted or modified in various ways. This article walked through the debt service coverage ratio step by step to clarify these calculations.

Could you clarify how you compute the debt service coverage in your first two proforma tables for year 5? In years 1-4, the debt service coverage is just NOI/Bank Loan. That is not true in year 5.

I can see where it would make sense to compute the debt service coverage the way you did – I just want to confirm that I understand it.

It’s the same as the other years ($808,254/$633,558). The last year in the holding period also contains the balloon payment, which is why the debt service (Bank Loan) line item is much higher.

Thanks! Great post.

Would the lender only consider the first year DSCR to underwrite the loan, or would they take in consideration all years DSCR?

As always it depends. If it’s a stabilized asset they would likely use a stabilized NOI and DSCR. On the other hand, if it was a property that required significant capital improvements or there were leases expiring over the loan term, then the DSCR would likely be calculated for all years in the holding period.

Thanks a lot for this great information for this great information!

Interest on partner’s captial should it be considered as Interest expense while calculating DSCR

I have often been confused by the impact of taxes on DSCR. Isn’t the business taxed on NOI Before the principal is paid? The pricipal is paid with after tax dollars so why isn’t it calculated after tax? Are you assuming that depreciation will equally offset the principal payment?

This is a great question. Often cash flow is “tax-adjusted” for corporations by dividing the cash flow by (1-tax rate). For example, to make a $100,000 principal payment, a borrower would need to make $154,000 pre-tax assuming a 35% tax rate. For pass thru entities tax is often taken into account already in the borrower’s personal cash flow (since taxes are passed through to a borrower’s personal tax return). With that said, in my experience all banks are different and there often will be nuances in how these ratios are defined. Hope that helps.

Can someone explain the DSCR of 1.28 for year 5. I see a massive increase of the bank loan and I show a DSCR of 0.11.

It’s only taking into account the operating cash flow. The large increase in debt service you see is the balloon payment due at the end of the holding period, which we are not taking into account here for the DSCR calculation.

Could you potentially clarify on the business DCSR tables toward the bottom how on the “Pre tax” part at top there’s 200k interest expense added back (to get to the EBITDA line) whereas on the bottom interest expense is 500k?

Banks look backward when underwriting loans. So, the add back would be from prior years whereas the $500k would include the new debt. In this example it could be the case that the $500k includes the existing $200k plus an additional $300k. Or it could be the case that the $500k is a new larger loan that completely replaces the existing debt.

One question- What if the property is paid cash. A zero in the denominator is undefined.

Then the DSCR wouldn’t matter.

After I sent the message, I thought about it again, it would have no debt service.

What is PropertyMetrics?

Recent Posts

WHAT OTHERS ARE SAYING

Write For Us

Want to write for us and contribute your experience back to our large and growing audience? Learn more.

Источник: http://www.propertymetrics.com/blog/2016/02/17/how-to-calculate-the-debt-service-coverage-ratio-dscr/

Критерии принятия решений в проектном финансировании

Практикой проектного финансирования выработаны количественные критерии (ограничения), используемые для сокращения рисков и определения объема и стоимости заемного финансирования.

Эти критерии можно условно разделить на две группы:

  • соотношения заемного и собственного капитала проектной компании (D/E — debt to equity ratio)в общем объеме финансирования проекта;
  • коэффициенты покрытия долга, характеризующие своего рода «запас прочности» проекта (debt cover ratio).

Показатель D/Е проектной компании является важным фактором, учитываемым банком при рассмотрении заявки на финансирование проекта. Показатель D/Е характеризует структуру капитала проектной компании и его средневзвешенную стоимость (WACC),определяющую минимально необходимый уровень внутренней доходности проекта.

Величина соотношения заемного и собственного капитала, требуемая банками, зависит от отраслевой принадлежности проекта и от стадии жизненного цикла, на которой находится проект. Чем больше риск проекта, тем больше требуемая величина доли собственного капитала.

Так для начальной предынвестиционной стадии жизненного цикла проекта среднестатистическая величина соотношения D/Е составляет 70% : 30% или 80% : 20%. Если проектная компания обращается в банк за финансированием проекта на более поздних стадиях жизненного цикла проекта, требования к доле собственного капитала могут быть ниже.

Для отраслей с большей степенью неопределенности будущих продаж продукции и получения запланированной выручки от реализации проекта (например, продукции машиностроения с недостаточным уровнем конкурентоспособности) соотношение D/Е может быть 50% : 50%. Для отраслей, объем продаж продукции которых более определен (предприятия топливно-энергетического комплекса), соотношение D/Е может соответствовать среднестатистическому или даже составлять 90% : 10%.

Вторая группа показателей — коэффициенты покрытия долга. Они характеризуют возможности проектной компании рассчитываться по долговым обязательствам. Эти показатели могут быть двух видов: интервальные и кумулятивные.

К числу интервальных показателей, рассчитываемых за определенный период времени (например, год), относится коэффициент покрытия долга DCRt (debt coverage ratio) или DSCRt (debt-service coverage ratio).

Он представляет собой отношение фактического (или расчетного — в бизнес-плане) значения за t-й период времени свободного денежного потока проектной компании, реализующей проект (FCF), к величине задолженности (с процентами) проектной компании (Debt), которая должна быть выплачена за этот период (по всем кредитным договорам и обязательствам займа):

В практике проектного финансирования величина DCR должна составлять от 1,2 до 2 — в зависимости от рисков проекта и рейтинга кредитоспособности проектной компании. Чем больше риск проекта, тем больше требуемая кредитором величина показателя DCR. Поскольку риски проекта наибольшие на начальном этапе инвестиционной стадии жизненного цикла, кредиторы учитывают это и устанавливают более высокое значение DCR для этого периода.

Примеры значений показателя DCR для разных типов проектов:

  • безрисковые инфраструктурные проекты — 1,2;
  • эксплуатация электростанций — 1,3;
  • инфраструктурные проекты с риском использования (строительство дорог) — 1,4;
  • добыча полезных ископаемых — 1,5.

Кредитор включает условие соблюдения заемщиком принятого значения DCR в ковенанты кредитного соглашения и осуществляет периодический (в соответствии с установленной в соглашении периодичностью)мониторинг значений этого показателя. Соответственно, в условиях кредитного соглашения отражаются меры, принимаемые кредитором в случае снижения показателя DCR проекта ниже установленного уровня.

Наряду с интервальными показателями покрытия долга в практике проектного финансирования широко применяются показатели, рассчитываемые на основе сопоставления кумулятивных значений денежного потока и задолженности проектной компании. Период времени, за который проводится анализ, может ограничиваться сроком кредитного договора (показатель LLCR — loan life cover ratio) или оставшимся временем жизненного цикла проекта (PLCR — project life cover ratio).

Показатель LLCR отражает интересы кредиторов:

где PV (FCF) — значения свободного денежного потока, приведенные к моменту расчета с применением ставки дисконтирования, отражающей стоимость заемного капитала.

Показатель PLCR отражает интересы всех стейкхолдеров проекта в том, чтобы проект и проектная компания не стали банкротами:

Чем больше волатильность FCF проекта, тем большее значение LLCR требуют кредиторы (для снижения риска). Однако в условиях высокой конкуренции на финансовом рынке эта зависимость менее очевидна.

Для расчета и мониторинга показателя PLCR очень важно правильно определить цель проекта и соответственно год завершения жизненного цикла проекта.

Поскольку все коэффициенты покрытия долга рассчитываются исходя из прогнозируемого или фактического значения потока FCF, они могут применяться только на стадии жизненного цикла проекта, когда этот поток становится положительной величиной. Кумулятивные показатели характеризуют возможности проекта и проектной компании рассчитаться по долговым обязательствам за соответствующие периоды времени, что позволяет заблаговременно принять решения о необходимости и условиях возможной реструктуризации долга.

Как показатели, характеризующие соотношение D/E, т. е. финансовый рычаг, так и показатели покрытия долга непосредственно влияют на эффективность проекта, поскольку могут приводить как к увеличению тарифов (цен) на выпускаемую продукцию проекта, так и к изменению структуры издержек.

доктор экономических наук, профессор, зaместитель председателя правления Межpeгионaльного инвecтиционного бaнка, преподаватель MAИ

Источник: Центр дистанционного образования Элитариум

  • Цитировать
  • Ссылка на фрагмент

Посетить семинар по теме «Инвестиции»

  • 08.02..02.2018 Разработка и реализация инвестиционных программ регулируемых организаций в сфере теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения
  • 16.02..02.2018 Формирование, реализация и контроль исполнения инвестиционных программ электросетевых организаций
  • 02.04..04.2018 Гостиничный девелопмент
  • 04.04..04.2018 Гостиничный девелопмент. Реализация проекта «под ключ»
  • Новости 22
  • Статьи 8
  • Бланки
  • Документы
  • Форум57
  • Блоги 11
  • Семинары 3
  • Такском
  • Рубрикатор
  • Инструменты
  • Самое важное
  • 2018НБ 👺годовая отчетностьонлайн-ККТигры для бухгалтеров
  • Форум: проблемы со сдачей ССЧ
  • Отчетность за 4 кв. и год
  • Образцы документов
  • Инструкции для бухгалтера

Редакция

Общение

Каналы

Рассылки

Реклама

Приложения

Мы не просим купить подписку и не достаем баннерами об окончании бесплатного периода. Мы просто заботимся о вас и делаем проект иногда на сплошном энтузиазме. Хотите, чтобы он не заканчивался? Поддержите нас, отправив немного рублей. Это просто

Источник: http://www.klerk.ru/boss/articles/396256/